Checkliste Immobilien Kauf.
Kurzüberblick: Wer beschafft welche Unterlagen? Makler oder Verkäufer.
Checkliste Ein- & Zweifamilienhaus (Kauf – Objektunterlagen)
Checkliste Eigentumswohnung (Kauf – Objekt- & WEG-Unterlagen)
Checkliste Käufer-Unterlagen (Notar & Finanzierung – gilt für beides)
Praxis-Tipps: Welche Unterlagen sind „kritisch“?
Checkliste: Diese Unterlagen benötigen Sie beim Immobilienkauf in Deutschland
Hinweis: Diese Checkliste ist eine praxisnahe Übersicht und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
1) Kurzüberblick: Wer beschafft welche Unterlagen?
Verkäufer/Makler: Die meisten Objektunterlagen (Grundbuch, Pläne, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen etc.)
Ämter/Behörden: Bauakte, Baulasten, Altlasten (je nach Fall)
Hausverwaltung (bei Eigentumswohnung): WEG-Unterlagen (Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand etc.)
Sie als Käufer: Unterlagen für Notar-Identifizierung und Finanzierung
2) Checkliste: Ein- & Zweifamilienhaus (Kauf – Objektunterlagen)
A) Rechtliche Unterlagen (Grundstück & Belastungen)
☐ Aktueller Grundbuchauszug (Abt. II/III: Rechte/Lasten, Dienstbarkeiten, Grundschulden)
☐ Flurkarte / Liegenschaftskarte (Flurstück, Grenzen)
☐ Baulasten-Auskunft (je nach Bundesland/örtlicher Praxis)
☐ Altlasten-/Bodenschutz-Auskunft (insbesondere bei Verdachtsflächen/älteren Lagen)
☐ Erschließungs-/Anliegerbescheide (falls offen oder kürzlich erhoben)
☐ Denkmalschutz-/Milieuschutz-Hinweise (falls relevant)
B) Bau & Genehmigungen (Legalität der Bausubstanz)
☐ Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
☐ Wohnflächenberechnung (und ggf. Nutzflächen)
☐ Baubeschreibung (Ausstattung/Bauweise)
☐ Baugenehmigungen / Nachträge / Nutzungsänderungen (bei Anbau, Ausbau, Umnutzung)
☐ Bauakte (sofern verfügbar – besonders wichtig bei Umbauten)
C) Technik, Energie, Zustand (für Folgekosten & Sanierungsplanung)
☐ Energieausweis (spätestens zur Besichtigung einsehen; bei Verkauf/Vermietung grundsätzlich relevant) (Gesetze im Internet)
☐ Heizungsunterlagen (Typ, Baujahr, Wartungsnachweise, Schornsteinfegerunterlagen – falls vorhanden)
☐ Nachweise über Modernisierungen/Sanierungen (Rechnungen, Protokolle, Garantien)
☐ Versicherungsnachweise (Gebäudeversicherung, ggf. Elementar)
☐ Übersicht laufender Kosten (Grundsteuer, Energie, Wasser/Abwasser, Müll, Versicherungen)
3) Checkliste: Eigentumswohnung (Kauf – Objekt- & WEG-Unterlagen)
A) Unterlagen zur Wohnung
☐ Grundbuchauszug (Wohnungsgrundbuch)
☐ Grundriss + Wohnflächenberechnung
☐ Baubeschreibung (Ausstattung, Bauweise)
☐ Energieausweis (bei Wohnungen bezieht er sich in der Regel auf das Gesamtgebäude, nicht auf „nur diese eine Wohnung“) (energyausweis.de)
B) WEG-Unterlagen (entscheidend beim Wohnungskauf!)
☐ Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung
☐ Aufteilungsplan (Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum)
☐ Beschlusssammlung
☐ Protokolle der Eigentümerversammlungen (mindestens die letzten 3–5 Jahre, besser mehr)
☐ Wirtschaftsplan (Hausgeld, geplante Maßnahmen)
☐ Jahresabrechnungen (mehrere Jahre)
☐ Nachweis/Stand der Instandhaltungsrücklage (und Hinweise auf geplante Sonderumlagen.
☐ Verwaltervertrag / Kontaktdaten Hausverwaltung
☐ Hausordnung
☐ Gebäudeversicherung der WEG
C) Falls die Wohnung vermietet ist
☐ Mietvertrag + Nachträge
☐ Letzte Mieterhöhungen / Staffel- oder Indexregelungen
☐ Kautionsnachweis
☐ Übergabeprotokolle / Schriftverkehr bei Streitpunkten
4) Checkliste: Ihre Unterlagen als Käufer (Notar & Finanzierung) – gilt für Haus & Wohnung
A) Für den Notartermin
☐ Gültiger Personalausweis/Reisepass (Identifizierung)
☐ Steuer-ID (wird häufig für Meldungen/Abwicklung abgefragt)
☐ Angaben zum Familienstand/Anschrift (für den Vertrag)
☐ Finanzierungsdaten (wenn eine Grundschuld bestellt wird: Bankunterlagen/Grundschuldbestellung)
Wichtig: Ein Immobilienkaufvertrag über Grundstücke/Wohnungseigentum wird in Deutschland notariell beurkundet und ist danach nur sehr schwer rückgängig zu machen.
B) Für die Bank / Finanzierung
☐ Einkommensnachweise (z. B. Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide bei Selbstständigen)
☐ Eigenkapitalnachweise (Konto-/Depotübersichten)
☐ Schufa-/Selbstauskunft (je nach Bank)
☐ Objektunterlagen (Exposé, Grundbuch, Pläne, Energieausweis – bankabhängig)
C) Praktischer Zusatz (Zahlungsweg)
☐ Nachweise zur Kaufpreiszahlung (unbare Zahlung; Notar/Beteiligte können Nachweise verlangen.
5) Praxis-Tipps: Diese Unterlagen sind besonders „kritisch“
Haus: Fehlen Baugenehmigungen/Bauakte bei Umbauten, kann das später teuer werden (Rückbau, Nutzungsprobleme).
Wohnung: Lesen Sie Protokolle + Beschlusssammlung – dort stehen geplante Sanierungen und mögliche Sonderumlagen oft schwarz auf weiß.
Energieausweis: Beim Wohnungskauf darauf achten, dass er zum Gebäude gehört (und aktuell ist).
Sie möchten sicherstellen, dass alle Unterlagen vollständig sind (Haus oder Eigentumswohnung)? Wir unterstützen Sie gern bei der Unterlagenprüfung und begleiten Sie strukturiert bis zum Notartermin – am Niederrhein, im Ruhrgebiet und in Düsseldorf sowie bei Kapitalanlagen auch bundesweit. (Hergeth Immobilien)
Rufen Sie uns gerne an Tel. 0151 546 546 46 und vereinbaren einen Termin. Ihr Marco Hergeth